Аналитики Kalinka Ecosystem подвели предварительные итоги 2023 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы.

По предварительным итогам года объем предложения на рынке элитных новостроек составил 3420 лотов, что на 32% больше по сравнению с ноябрем прошлого года. В метрах это порядка 472 тыс. кв. м (+30% к аналогичному периоду прошлого гола) ​.

В продаже представлено 116 элитных комплексов, что на 14% больше по сравнению с 4 кварталом 2022 года. Уходящий год был отмечен высокой девелоперской активностью: рынок пополнился 22 новыми элитными проектами – точно так же, как и в 2022 году.

Эксперты отмечают восстановление спроса с середины 2023 года на фоне роста валютного курса и выхода новых проектов: так, рост спроса в 3 квартале составил 176% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего по итогам 2023 года прогнозируется порядка 1,4 – 1,5 тыс. сделок, что на 40% превысит результат прошлого года, однако по-прежнему будет ниже показателей успешных 2020 и 2021 годов — разница составит до 40%.

​Что касается цен, то в сегменте premium наблюдался их умеренный рост – за год на 4%, а в классе deluxe рост составил 14% за год на фоне выхода новых проектов в центральных локациях. Средневзвешенная цена предложения в сегменте deluxe приблизилась к отметке 2 509 890 руб. за кв.м, а в premium — 989 390 руб. за кв.м. При этом, несмотря на рост цен в рублях, наблюдалось снижение цен в долларах в deluxe на 17% за год, в premium — на 25% за год

«Если говорить о прогнозах на следующий год, то, по моим ощущениям, в 2024 году не предвидится снижения цен на рынке элитной недвижимости, – рассказал Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia. – Однако темп прироста будет сохраняться на достаточно низком уровне – в пределах 5% за квартал. Спрос также останется стабильным на фоне значительных валютных накоплений у целевой аудитории класса и потребности сохранения средств в условиях экономической нестабильности».

Это касается и объема предложения: в среднесрочной перспективе прогнозируется его сохранение на высоком уровне. Однако ожидается некоторая коррекция планов девелоперов на фоне нестабильности и высокой ставки – на 2024 год планируется порядка 15 новых проектов.

Федеральная девелоперская Группа «Эталон» продолжает строительство жилого района Солнечный на юге Екатеринбурга. В настоящее время активные монолитные работы ведутся на уровне 3 этажа в блоках 5.3 и 5.4, которые строятся вблизи Губернаторского лицея. Для поддержания высокого темпа работ строители задействовали на площадке сразу 6 башенных кранов.



Также специалисты работают над гидроизоляцией подземной части жилых блоков, ее готовность оценивается в 40%. Все этапы строительства проходят в строгом соответствии с графиком работ.

В непосредственной близости от указанных домов строятся жилые блоки 5.1 и 5.2. Здесь уже завершены монолитные работы, строители продолжают прокладывать инженерные сети: системы водоснабжения, канализования, отопления и электроснабжения. В блоке 5.1 ведется отделка внутренних помещений. В завершающей стадии находится кирпичная кладка внешних и внутренних стен блока 5.2.

В общей сложности в четырех блоках жилого района Солнечный запроектированы 1640 квартир площадью от 28 до 125 м². Квартирография предусматривает уникальные лоты с увеличенным остеклением на лоджиях, с террасами и отдельным входом, а также двухуровневые варианты. При этом важно, что у будущих собственников будет возможность зонирования жилых помещений на общественную и приватную зоны, а также объединения кухонного пространства со столовой.

На первых этажах домов предусмотрены коммерческие и офисные помещения с отдельным входом. В дальнейшем здесь разместятся необходимые сервисы: магазины, аптеки, кафе.

Федеральный застройщик позаботился об обеспечении высокого уровня безопасности жилого района: на территории будет работать сеть видеонаблюдения, центр мониторинга и система контроля доступа. А на этапе благоустройства придомовой территории будут высажены газоны, цветники и кустарники. Приватные дворы будут оборудованы игровыми пространствами для детей, площадками для занятий спортом и островками для тихого отдыха.

Хорошую транспортную доступность району обеспечивают удобные выезды на Екатеринбургскую кольцевую автодорогу (ЕКАД) и пролегающие вблизи маршруты общественного транспорта. Альтернативой личному автомобилю уже в 2024 году станет городской трамвай. На данный момент ведется техническая обкатка путей для запуска движения трамваев в Солнечный.

В Пресненском районе строятся шесть проектов премиум класса: LIFE TIME, SKY VIEW, REPUBLIC, Жилой квартал LUCKY, «ДОМ ДАУ», а также новый проект «Клубный дом «МЮР & МЕРИЛИЗ». Среди них самые большие приросты по темпу продаж в 3 квартале 2023 года в сравнении со 2 кварталом показали квартал LIFE TIME (до 7 раз) и комплекс апартаментов Sky View (рост в 3 раза).

По данным Kalinka Ecosystem, сегмент жилья премиум-класса Москвы в 3 квартале 2023 года продемонстрировал рост в 200% по сравнению с показателем спроса за 2 квартал 2023 года и в 3 раза превышает показатель 3 квартала 2022 года, однако необходимо принимать во внимание эффект «низкой базы» и значительное снижение спроса с 1 квартала 2022 года на фоне ухудшения политической и экономической ситуации в стране. За счет выхода новых проектов несколько снизился за квартал и показатель средневзвешенной стоимости 1 кв. м в заключённых сделках – до 853 тыс. руб. за кв. м, что на 5% превышает стоимость в сделках годом ранее.

По данным аналитиков Kalinka Ecosystem, наиболее популярные районы среди покупателей premium-класса по-прежнему Пресненский район и Хамовники. Так, на Пресненский район приходится порядка 30% спроса. а в 3 квартале 2023 года в топ продаж как в локации, так и в целом по Москве в высококлассном сегменте вошли проекты LIFE TIME, SKY VIEW, REPUBLIC. Наибольшее количество сделок было зафиксировано в проекте REPUBLIC от Forma и LIFE TIME от Sminex-Интеко, однако самые большие приросты по темпу продаж за прошедший квартал показали квартал LIFE TIME и комплекс апартаментов SKY VIEW. Так, продажи в LIFE TIME увеличились в 7,6 раз на фоне улучшения продукта девелопером, что в свою очередь привлекло семейную аудиторию, в результате и средний чек в проекте вырос в три раза. Комплекс апартаментов SKY VIEW демонстрировал увеличение продаж в 2,8 раз за квартал на фоне выхода на высокую стадию строительной готовности проекта.

Эксперты связывают рост спроса на проект LIFE TIME с улучшением продукта и его ребрендингом: девелопер Sminex-Интеко увеличил в три раза площадь общественных пространств, улучшил планировки квартир и создал инфраструктурный хаб для комфортного досуга жителей любого возраста. Застройщик улучшил благоустройство всесезонного двора-парка площадью 1,7 га. Территория двора-парка разделена на зоны активного и тихого отдыха. Есть пространство для отдыха, игровая спортивная и детские площадки, воркаут-зона. Архитектура домов от бюро «Цимайло, Ляшенко и партнёры» выполнена в стиле минимализма.

Кроме того, рынок положительно откликнулся на улучшение планировок квартир и увеличение их метража. В них предусмотрены просторные кухни-гостиные, мастер-спальни с гардеробными и санузлами, панорамные окна с видами на центр города и Москва-Сити.

«Мы вдохнули жизнь в квартал, который расположен в престижном районе Москвы. В LIFE TIME есть всё, чтобы резиденты могли воплощать разнообразные жизненные сценарии, оставаясь дома. А оформление пространства мы сделали тёплым и уютным, максимально близким человеку», — отметил вице-президент по продукту Sminex-Интеко Александр Лагутов.

Согласно исследованию экосистемы Kalinka, в 2023 году в столице стартовали продажи в 11 клубных домах. Помимо «Обыденского № 1» от Sminex-Интеко, речь идёт о проектах «Руновский 14» от Ziggurat Development, Luce от MR Group, Le Dome от ЛСР, «Камергер» от Ингеоцентр, Forum от MR Group и других. Лидером по продажам стал клубный дом «Обыденский № 1», в остальных проектах клиенты приобрели в среднем в четыре раза меньше квартир.

««Обыденский № 1» — один из 11 элитных клубных домов, продажи которых начались в Москве в 2023 году. Он отличается наиболее высоким темпом продаж среди текущих проектов — всего здесь клиенты купили 12 квартир, почти половину предложения. Это около 1,8 лота в месяц. Высоким темпам продаж способствуют удачное местоположение в востребованной локации. При этом, учитывая расположение, средний уровень цен в «Обыденском № 1» привлекателен для покупателей, составляет 2,3 млн рублей», — рассказал генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов.

Если говорить о районе Остоженки, сейчас здесь в продаже находятся три строящихся клубных дома. Из них «Обыденский № 1», расположенный в 150 м от храма Христа Спасителя, — самый камерный. В нём всего 16 квартир, 4 пентхауса, 3 ситихауса и 3 виллы. Клубный дом также единственный из строящихся в районе, в котором предусмотрены квартиры с дровяными каминами и бассейнами. Уникальный выбор лотов дополняется роскошными квартирами с балконами, трёхэтажными ситихаусами с патио, виллами с приватными входами, личным бассейном и террасой.

Дом искусно вписан в окружающую историческую застройку благодаря использованию тех же архитектурных стилей, масштабов, пропорций и деталей. На территории дома Sminex-Интеко создал приватный всесезонный двор-сад. В «Обыденском № 1» оборудованы подземный паркинг на 41 машино-место, келлеры, колясочная и место для хранения велосипедов. Только для жителей — фитнес-зал, детская развивающая площадка во дворе и игровая комната, общественная гостиная для отдыха и общения соседей.

По данным экспертов экосистемы Kalinka, объем предложения начал снижаться как в сегменте высокобюджетной жилой недвижимости, так и в целом на вторичном рынке Москвы.

Уровень предложения на вторичном рынке Москвы продолжает снижаться: в целом по рынку в сентябре 2023 года количество объявлений уменьшилось на -12% за квартал и составило порядка 31 000 лотов. На элитном рынке сокращение пока не столь ощутимо: -2% за квартал до 840 лотов, однако по прогнозам экспертов эта тенденция в ближайшие месяцы продолжит свое развитие, что может привести к росту цен.

Что касается спроса, то по данным Росреестра в Москве зафиксировано его существенное увеличение на вторичную жилую недвижимость в целом по рынку: за 9 месяцев текущего года было заключено 127,5 тыс. переходов прав собственности, что на 32% выше аналогичного показателя 2022 года. На элитном рынке, по данным экосистемы Kalinka, спрос за прошедшие три квартала показал рост до 10% к аналогичному периоду прошлого года.

«Вложения во вторичную недвижимость остаются самым логичным вариантом сохранения средств с минимальными рисками. Преимуществом остается более низкий уровень цен на элитное вторичное жилье по сравнению с первичным рынком, а также готовность, которая нивелирует элемент неопределенности», – пояснил генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов.

Так, средневзвешенная стоимость элитного лота на вторичном рынке выросла до 1,35 млн руб. за кв. м, что в среднем на 17% дешевле лота на первичном рынке (1,6 млн руб.). Как и на рынке новостроек, наибольшая доля предложений «вторички» экспонируется в рублях – таких предложений более 80%, так как после начала СВО и высокой волатильности курса большинство собственников перевели цены лотов в рубли. В результате волатильности курса стоимость предложений в долларах в данный момент снизилась более чем на 30% до $14,2 тыс./кв. м.

Негативным фактором для покупателей стал рост ипотечных ставок на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ – до 14-15%. Однако доля ипотечных сделок на вторичном элитном рынке минимальна, и в основном этот негативный тренд касается массового сегмента жилья.

В Центральном административном округе по адресу: улица Фридриха Энгельса, владения 58-60-62 предусмотрено строительство жилого комплекса из четырех домов общей площадью более 47 тысяч квадратных метров. Как сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, планируемый срок ввода в эксплуатацию первого этапа- 2026 год.

«В октябре застройщиком оформлено разрешение на первый этап строительства. Планируется разместить три отдельно стоящие башни. Дома будут объединены единым стилобатом и подземным паркингом на 212 машино-мест», — уточнил Сергей Лёвкин.

Как рассказал Сергей Лёвкин, башни переменной этажности отличаются по геометрии и материалам фасадов. Их объемы скруглены и имеют асимметричный изгиб. Повторяющиеся фасадные модули, плавно перетекая с одной стороны башни на другую, создадут элемент кручения. Фасады остеклят крупноформатными стеклопакетами и интегрированными в него оконными блоками с узкими вентиляционными створками.

Проект будет реализован в рамках Программы комплексного обустройства и развития центральной части города Москвы, ежегодно формируемой с 2011 года на основании Государственной Программы «Градостроительная политика» принятой Мэром Москвы Сергеем Собяниным.

Ранее Мэр Москвы Сергей Собянин рассказал о сохранении архитектурного наследия Москвы и выявлении незаконных построек в Центральном административном округе.

Сергей Собянин отметил, что на месте объектов самовольного строительства появляются зелёные зоны, детские, спортивные площадки и другие социально важные объекты.

По предварительным данным экспертов Экосистемы Kalinka, за 9 месяцев 2023 года было заключено не менее 17,5 тыс. сделок с недвижимостью бизнес-класса, что на 41% больше количества сделок за аналогичный период 2022 года. Прошедший 3 квартал стал рекордным по спросу за 2022-2023 гг. на рынке жилья бизнес-класса, что говорит об укреплении тренда на оживление спроса данном сегменте.

Эксперты экосистемы Kalinka подвели итоги 3 квартала 2023 года на первичном рынке недвижимости бизнес-класса Москвы. По данным на начало октября 2023 года, в продаже представлено порядка 143 проектов с квартирами и апартаментами. На фоне значительного оживления спроса уровень предложения впервые начал снижаться, а объем предложения в кв. м составил порядка 1 300 тыс. кв. м. (-8% к 2 кварталу 2023 года), а общее количество лотов в продаже снизилось за квартал на -9% до 19,7 тыс. шт.

В 3 квартале 2023 года активность застройщиков остается на высоком уровне: в продажу вышло не мене 6 новых проектов, как и в прошлом квартале. Предложение пополнилось такими проектами с квартирами, как Indy Towers от «Аквилон», «Дом 56» от «Галс-Девелопмент», «My Priority Павелецкая» от застройщика «Гранель», ЖК Enjoy от «Инград», а также проект Twelve от Tekta Group. Кроме проектов с квартирами вышел один комплекс апартаментов от застройщика «ГК Основа» — Emotion.

По итогам 9 месяцев 2023 года средневзвешенная удельная цена предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса Москвы продолжает рост и достигла 465 тыс. руб. / кв. м (+3% к прошлому кварталу и +3% к 3 кварталу 2022 года). Рост цен стал следствием восстановления спроса на рынке на фоне ожидания дальнейших ужесточений условий по ипотеке для покупателей класса с одной стороны, и владениями накоплений средств в валюте покупателями с другой стороны на фоне снижение цен недвижимости в долларах более чем на 35% за год.

Что касается спроса, то прошедший квартал стал рекордным за весь кризисный период с начала 2022 года. Так, за 3 квартал 2023 года по предварительным данным, было заключено минимум 8,3 тыс. сделок (+47% за квартал, а к 3 кварталу 2023 года спрос увеличился почти в 2 раза). Такая положительная динамика также связана со значительным снижением спроса с 2 квартала 2022 года и эффектом низкой базы сравниваемых показателей. Объем продаж за квартал вырос на 34% и достиг порядка 480 тыс. кв. м., а за год показатель увеличился на 105%.

За 9 месяцев 2023 года было совершено порядка 17,5 тыс. сделок суммарно на 1 050 тыс. кв. м (+41% и +39% соответственно к аналогичному периоду 2022 года).

Территориальная структура спроса на рынке бизнес-класса выглядела следующим образом: на первой позиции ЮАО с долей 24% (-1 п. п. за год), далее идет СЗАО с долей 19% (-6 п. п. за год), а замыкает тройку округов-лидеров в спросе ЗАО с долей 12% (-9 п. п. за год). Проекты-лидеры продаж за 1 полугодие 2023 года: ЖК «Символ» (5%), Shagal (4%), ЖК «Остров» (4%), далее в рейтинге «Зиларт» (4%), «Р. Г. Октябрьское поле» (3%) и Sky Garden (3%).